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11, 12월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 11, 12월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.     ▶답= 11월에도 모기지 이자율이 7%대를 유지하면서 주택 구매자들의 부담이 계속되고 있습니다. 가격은 유지되지만 거래량은 줄고 있고 땡스기빙과 크리스마스로 이어지는 연말의 부동산 거래패턴의 전형을 보이고 있습니다.   특이한 사실은 오렌지카운티를 포함한 수요가 높은 지역의 경우 중간가격 이하의 매물들의 거래는 꾸준히 지속되고 있고 질로나 레드핀의 밸류보다 약간 낮은 경우 무리 없이 거래가 이루어지고 있는 점입니다. 주택관리를 꾸준히 하고 부엌과 바닥 그리고 조명과 화장실들에 대한 업그레이드와 내부의 불필요한 짐들을 정리하고 스테이징을 통해서 가치를 업그레이드한 경우 세일이 비교적 이루어지고 있습니다.     더불어 주택 시장의 큰손인 60대 전후의 외곽으로의 이동으로 인해서 일부 지역에서 가격이 10-20%까지 지난여름 대비 급등한 지역들도 눈에 띄지만 높아진 바이어의 눈높이를 맞추지 못하는 "호가'만 높은 주택들의 매매는 지체가 되고 있습니다. 현재 주택시장에서 가장 중요한 이슈는 특히 콘도미니엄 구입 시 보험의 가입이 어렵다는 것입니다.   보통 master Insurance 가 HOA에 있고 융자 액수에 따라서 렌더가 요구하는 HO6 보험의 경우 보험사의 손해가 커질 수 있는 프러밍과 기타 이유로 신규 가입 자체가 어려운 상황입니다. 보험사에서는 단독주택 포함해서 신규 보험 요청에 대해서 Pre inspection 성격의 현장답사를 하고 있으며 특히 가장 중점을 두는 것은 화재가 발생 가능할 수 있는 여지가 있는 경우 보험 거부가 증가했고  HOA에서 관리하는 나무의 경우 주택 소유주가 마음대로 제거하거나 트림들을 할 수 없기 때문에 보험이 거부되는 경우들이 있습니다. 에스크로 오픈 초기에 해당 주택의 보험 가능 여부를 반드시 알아보아야 합니다.     최근의 가장 중요한 셀러의 전략은 바로 높은 가격 보다는 얼마나 많은 이득을 남길수 있냐로 결론 됩니다. 똑같은 단지라도 2만 불의 가격 차이로 매매된 주택에서 바이어에게 크로징 비용으로 2만 불이 지급된 경우 실제 매매가격은 2 만불을 뺀 가격이 됩니다. 얼마나 많은 부동산 거래비용이 드는지 사전에 검토가 필요합니다. 주택의 현재 재정적인 상태를 알아보려면 아차 융자가 집중적으로 늘어나는 주택에 동향을 예의주시하여야 합니다.   재정적으로 풍부한 지역은 셀러들이 매매를 서두르지않고 있으며 트럼프 정부의 공약사항중 하나인 2%대 모기지가 가능하기 위한 연방정부의 막대한 재정적자의 축소여부에 따라서 느리지만 장기적으로 모기지 이자율이 하락할것으로 조심스럽게 생각해 봅니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 현재 주택시장 남가주 주택

2024-12-10

10, 11월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 9월 중순부터 모기지 이자율이 상승하며 10월 말에는 1% 상승해 다시 7%를 넘겼습니다. 예년과 비교해 리스팅은 1년 전보다 약 30% 증가했지만, 높은 모기지 이자율과 대통령 선거 시기의 소비 지출 감소로 주택 시장은 큰 변화를 보이지 않고 있습니다. 코로나19 이전의 평균 주택 거래량은 약 550만 채였으나, 현재 거래량은 400만 채 수준에 머물고 있습니다. 거래량의 증가가 지속되어야만 주택 시장의 안정적인 성장이 가능할 것입니다. 셀러들은 여유가 있다면 리스팅을 취소하고, 거래를 자제하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 10월부터 LA와 오렌지 카운티에서는 3,000채 이상의 리스팅 계약이 취소되었습니다. 이러한 상황에서, 코로나19 이후 외곽 지역으로 이주했던 사람들이 다시 대도시로 이사를 오고 있으며, 첫 주택 구입, 다운사이징, 은퇴 후 거주를 위한 주택 구입 수요가 겹치면서 대도시권 콘도 매물에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히, 10월 중순 이후 주택 시장에서는 가격을 다소 낮추거나 할인된 가격으로 제시하는 매물이 거래될 가능성이 높아졌습니다.   최근 바이어들은 확실한 구매 목적을 가지고 있으며, 셀러들이 매물을 시장에서 철수하는 이유는 주택 시장에 대한 패닉이 일어날 조짐이 보이지 않기 때문입니다. 또한, 구매를 미루는 바이어들이 늘면서 렌트 매물이 부족해지고, 새로운 렌트 매물의 공급이 어려워져 렌트 경쟁과 가격 상승이 지속될 가능성이 큽니다. 2차 융자에 대한 수요가 증가하며, 자동화된 시스템을 통한 빠른 융자 승인이 가능해졌습니다. FHA를 포함한 1차 융자도 자동화된 언더라이팅 시스템이 보편화되고 있습니다. 플로리다와 인근 지역에서는 여러 차례의 폭풍으로 약 5%의 기존 모기지 보유자에게 영향을 미쳤고, 이에 따라 모기지 디폴트가 증가할 가능성도 있습니다. 그러나 뱅크오브어메리카는 향후 1년 내에 디폴트 사태가 진정될 것이라고 분석하고 있습니다. 한편, 보험 문제로 주택 가치를 보호하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 주택 가치가 하락할 가능성도 커지고 있습니다. 대선이 끝나면서 대선에 따른 심리적인 공황 상태가 해소되면, 이자율 상승이 다소 지속될 수 있지만 주택 가격에 미치는 부정적인 영향은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 경제적인 상황이 나빠지는것은 피할수 없겠지만 다만 이제는 본격적인 대비를 위한 상황파악이 가능한 상황에 접어든것으로 추측됩니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 주택 시장 남가주 주택 주택 구입

2024-11-12

9, 10월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 9, 10월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 9월 중순경부터 이자율이 약간씩 올라가고 있고 모기지 이자율이 단기간 상당 수준 이상으로 하락 하기는 불가능할 것으로 전망이 되고 있습니다. 주택 가격 상승이나 거래량도 지역별 차이를 고려한다고 하여도 사실상 거의 숫자상 변동이 없이 멈춤 상태를 유지하고 있습니다. 다른 어느 시기보다도 "보험의 문제"가 주택 구입 시나 매매 시 그리고 주택 밸류 유지 시 가장 중요한 요소로 떠올랐습니다. 보험으로 인한 어려움이 있는 지역들의 경우 주택 밸류에도 곧 거래량이 줄어든 비수기를 중심으로 악영향을 미치게 될 것입니다.   이런 상황들은 금리의 추가 인하와 이에 따른 모기지 이자율 추가 인하에 대한 기대 심리 주택 구입 지출비용의 증가 그리고 박빙의 대통령 선거 상황에 따른 미래의 예측불가의 상황이 복잡하게 그 원인을 제공하고 있습니다. 이러한 상황에서 내년 봄까지 바이어들은 기다리자는 분위기가 확산이 되고 있습니다.   11월 초 대통령 선거의 결과가 예상이 확실히 되어야만 주택시장의 상황도 개선될 것이라고 개인적으로 생각합니다. 이런 상황에서 바이어들에게 드리는 조언은 간단합니다. 거주를 목적으로 선호지역에 주택을 구입하실 경우 가장 마음에 드는 주택이 시장에 나온다면 구입을 시도하시라는 것입니다.   현재 나와있는 매물들도 오랜 기간 매매가 안 된 주택들은 가격이 지나치게 높고 오랜 렌트로 인해서 주택 관리 상태가 나쁜 경우가 대부분입니다. 그리고 특히 테넌트 보호 정책들이 활발한 LA를 포함한 곳들의 경우 투자가들의 거래 참여가 낮습니다.   주택을 매매하시고자 한다면 특히 화장실과 부엌 그리고 추가적인 조명의 설치를 통해서 업그레이드하시고 특별히 거주지로 사용했던 주택을 선호하는 바이어들의 시선을 끌기 위해서 평소에 주택관리에 더욱더 신경을 쓰셔야 하며 특별히 앞 뒷마당의 관리도 추가로 노력하셔야 합니다.   매매 시 가장 중요한 점은 현재 상황에서 팔릴 수 있는 바이어 친화적인 가격의 산정입니다. 시세 파악 시 많이 참고하시는 질로 와 더불어 (질로는 지역별로 10-15% 이상 가격이 높게 나타나는 경향이 존재) Realtor.com이나 Redfin 등의 밸류를 참고하고 되도록 저렴하게 바이어가 느껴지게 가격을 세팅해야만 하고 특히 고가의 주택의 경우 지역의 전문 감정사들과 접촉해서 미리 밸류를 측정해야 합니다.   중국인들이나 투자가들이 투자한 매물은 타이틀 서치를 통해서 셀러들을 파악하고 특히 주택 방문 시 “거주보다는 팔기를 위한 업그레이드”를 하나 주택을 골라서 케이스 바이 케이스로 구입 오퍼를 해야만 합니다. 가격에 대해서 지나친 셀러의 고집이 반영되는 요소를 줄이고 팔릴 수 있는 가격을 제대로 조언 받아야만 하고 높은 가격보다는 확실히 남는 액수 가 셀러에게 더 돌아갈 수 있는 실질적인 목표가 필요합니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 주택 주택 밸류

2024-10-16

8, 9월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 8, 9월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 확실히 바이어들의 기다림이 여전히 지속되고 있습니다. 이자율의 하락세로 인해서 7,8월 거래량 증가했지만 이 추세가 지속될 것인지는 명확하지 않습니다. 다만 금리의 인하가 두세 번 정도 계속되어야만 이 실질적인 모기지 이자율의 하락이 이루어질 전망이며 이미 시장에 미리 반영된 금리 인하의 추가적인 효과 여부는 미미할 전망입니다.   최근의 리스팅의 추세는 여전히 리스팅의 59%의 셀러들의 평균연령이 58세로 나타나고 있고 지역별로는 리버사이드와 샌 버나 디노 카운티가 속한 인랜드가 가격 인하가 상대적으로 큰 폭이 될 전망입니다. 특히 인랜드 지역의 신규 리스팅 중 비교적 고가의 경우 팔리기까지 상당한 기간이 소요될 것으로 생각되며 특히 대규모로 계속 개발이 진행되고 있는 인랜드 지역 중 중국인들이 2-3년간 집중투자했던 주택들의 경우 되팔기 위한 최소한의 업그레이드와 현재 테넌트를 받지 않고 가격을 인하에서 리스팅 하고 있지만 새 주택 건설 추세에 따라서 여러 가지 인센티브가 제공이 추가적으로 될 경우 사견으로 상당한 타격을 입을 수도 있다고 생각됩니다.     또한 대도시 선호지역에서 주택을 처분한 후 인랜드 지역으로 이사를 고려하는 셀러 겸 바이어들의 움직임이 하반기 주택시장에서 주목될 것으로 보이며 현재 9월 둘째 주 기준으로 새로이 리스팅 되는 오렌지카운티를 중심으로 한 소위 인기지역의 일부 지역에서 중간가격의 매물들의 경우 호가가 최소 10% 선에서 올라가고 있고 셀러들의 이자율 하락에 따르는 기대 심리와 더불어 중간가격대의 주택에 대한 바이어들의 수요가 맞아떨어지면 일어나고 있는 현상으로 보입니다.   최근 셀러들의 매매의 이유 중에 부채의 청산과 가용한 현금의 확보가 중요한 원인으로 작용하는 것으로 판단하고 있습니다. 이제는 경제적으로 힘든 셀러들의 경우 확실히 부채 청산이라는 목표를 위해서 주택 매매를 결정하셔야 한다고 생각합니다. 최근 인컴프라퍼티 중 특히 아파트의 모기지 연체가 상당히 증가하고 있기 때문에 바이어들이 가능한 모기지의 조건과 특히 보험을 포함한 유틸리티 그리고 리모델링이나 수리 비용으로 인한 지출 증가 요인을 정확히 파악하고 이에 근거한 낮은 호가의 오퍼를 진행해 보시는 것도 중요하다고 생각합니다.   최근에 주택담보로 2차이상의 융자시 승인과정을 간소화한 Digital lending이 증가추세에 있고 추가로 CFPB에서도 재융자 과정의 간소화를 위한 일련의 조치들이 강구되고 있습니다. 아이다호와 택사스,오클라호마,플로리다, 알칸소와 알라바마나 테네시의 팔리지않은 주택의 재고가 2019년대비 증가했고 이와 반대로 남가주의 경우 여전히 주택매물의 실질적인 부족현상은 해소가 되고있지 않습니다. 하반기 주택시장은 지역별로 거래량동향에 상당히 큰차이가 표면화 될것으로 생각됩니다.      ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 하반기 주택시장 남가주 주택

2024-09-17

7, 8월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 7, 8월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 8월 둘째 주부터 모기지 이자율이 기존 대비 큰 폭으로 하락하면서 대략 6.25-6.5% 정도를 기록하고 있고 내년 초에 안정적으로 5%대에 도달할 것으로 예측되고 있습니다. 시장에 매물이 늘어난 지난한달간 대략 10% 미만의 가격의 하락이 나타나고 있으며 최근 한 달간 셀러들이 경쟁적으로 매물을 시장에 내놓고 있습니다.   연준의 금리 인하가 기정사실화되면서 이에 따른 효과가 미리 시장에 반영되는 느낌입니다. 1년 전과 비교해 본다면 특히 서부지역의 거래량이 증가했고 남가주의 경우 인랜드를 포함한 대도시권의 모빌홈을 포함한 저가 주택에 대한 수요 증대로 해당 지역의 10% 정도의 호가의 인상 요인이 되고 있습니다. 바이어들은 구입을 늦추고 있고 매매 기간이 길어지는 고가주택을 포함한 지역별로 리스팅 기간도 3-4개월 정도로 늘어날 전망입니다.   레드핀에 따르면 6월 중에 캔슬된 거래가 15%에 달한다고 발표했습니다. 자영업자들의 경기 침체와 여러 영향으로 택스 보고가 지연되고 경기가 안 좋아지면서 부동산에 대한 투자도 감소 추세로 돌아섰습니다. 가격이오를 가능성보다는 떨어진다는 추세로 바이어와 셀러 모두 이에 대비하고 있는 모양새입니다.   NAR의 최신 자료에 따르면 앞으로 2년간 주택시장의 변화 요인을 다음과 같이 지적하고 있습니다. 7백만의 새로운 아기가 태어나고 3백만 명이 결혼과 1백5십만의 이혼이 예상되고 7백만이 은퇴연령인 65세가 되고 4백만이 사망하고 4백만의 새로운 직업이 생기고 5천만의 이직 인구를 예상하고 있습니다. 이에 따라서 단순히 보자면 앞으로는 매물의 증가와 더불어 이자율의 하락과 실질적인 수요의 증가로 바이어층이 유지된다는 예상이 가능합니다.   구입이 지체되면서 렌트에 대한 수요는 꾸준히 유지가 될 전망이며 대규모 신축 아파트의 경우 렌트비 하락을 주도하겠지만 대도시의 가족단위 렌트 매물의 부족은 단기간 해소되기가 힘들 것으로 보입니다. 앞으로의 정부의 실질적인 주택관련 정책은 감당 가능한 렌트용과 주택 구입의 증가로 초점을 맞추겠지만 대책의 부재로 현실화되기는 당분간은 어렵습니다.   대선이 끝날때까지는 어떠한 정책도 추진될전망이 낮고 신정부 출범후에도 경기침체(Recession)를 포함한 여러현안에 밀려서 실질적인 주택시장 문제해소에는 시간이걸릴 전망입니다.     바이어의 수요가 여전하지만 이를위한 실질적인 실구매자에 대한 대책과 부동산 보유의 촉진을 통한 경기부양책이 아쉬운 상황이 계속되고 있습니다.     대도시의 중간 가격대의 매물에 대한 매매는 비교적 활발한 편이며 단독주택에 대한 수요도 여전히 높지만 앞으로 거래량이 두자리수 이상을 최소 6개월이상은 유지되는 시기가 와야만 부동산 주택관련 투자에 대한 전망도 가능할것으로 예상이됩니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 주택 주택관련 정책

2024-08-13

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 주택시장의 변화가 예사롭지 않습니다. 6월 들어 18-20% 정도 매물과 마켓 대 기간이 큰 폭으로 증가하고 있고 오픈하우스 방문객이 줄어들면서 오퍼 또한 감소하고 있습니다.      7월 들면서 리스팅이 기간 내에 팔리지 않아서 취소되는 경우들이 증가세입니다. 불과 한두 달 새에 캐시로 전문적으로 주택을 거래하는 Opendoor의 경우 구입가격을 최소 10% 낮추어서 오퍼하고 있습니다.     시장이 냉각이 된 이유에는 7월이 여름 휴가철이라는 이유도 있지만 최근 렌트용으로 장기간 보유했던 매물들이 시장에 많이 나오면서 해당 매물에 거주하던 테넌트들이 대체 렌트 매물을 바쁘게 찾기 시작했습니다.     렌트용 매물들이 시장에 나오는 이유는 매매 후 목돈을 확보하기 위한 시도로 보입니다. 렌트용의 경우 주로 "테넌트에게 우호적인 지역"에서 투자가들이 철수하는 분위기이고 소액 투자가들의 경우 전국적으로 저렴한 구입 비용과 최근 렌트 시세가 상승하는 지역에 집중적인 투자가 이루어지고 있습니다.     기관투자가들의 임대용 주택시장에 대한 열기도 아직은 뜨거운 편입니다. 5월 정도까지만 해도 인기지역의 단독주택을 중심으로 지역별 중간가격까지의 매물이 이전 세일 가격보다 10% 정도의 인상된 호가로 마켓에 나왔지만 이후에는 평균 리스팅 가격이 하락했고 8,9월에 주택 매물들이 시장에서 어떻게 매매가 되느냐가  향후 시장에 판도를 점쳐볼 수 있을 것입니다.     신규주택의 매매 또한 기존주택의 매물 증가세로 주춤한 상황이며 그동안 저렴한 이자율이나 여러 가지 클로징 비용이나 HOA 비용의 대납 등을 이용해서 성과를 거두어왔지만 상대적으로 기존 주택보다 비싼 가격이 신규주택 구입 시 부담이 되고 있습니다.     솔라의 의무 설치를 포함한 각종 유틸리티 비용과 보험료의 상승 또한 신규주택구입자에게 부담으로 작용하고 있습니다. 팬딩 세일이 작년 대비 6.6% 그리고 5, 6월 사이에 2.1% 하락했지만 이는 거의 한 달 정도의 에스크로 기간이 필요한 경우를 생각해 본다면 장기간 거래량이 하락할 가능성이 있습니다. 지금의 리스팅 가격에서 최소 20%의 하락이 있어야만 이자율 감면의 효과가 실질적으로 거래량에 영향을 미칠 것으로 보입니다.     현재 연준에서 희망적인 여러가지 메세지를 보내고 있지만 신뢰성에 의문이 가며 실질적으로 금리가 9월정도에 인하가 되어도 시간이 지나야만 효과가 나타날 것으로 보입니다.     현재 셀러의 입장에서 주택매매를위해서 가장 중요한 것은 확실한 바이어와 딜을하는 것입니다. 실거주자로 주택구입이 반드시 필요하고 확실한의지가 있는 경우 그리고 융자가 확실한 경우들인지를 확인해야만 합니다.     주택의 수리나 관련 크레딧에 좀더 여유로워지셔야 하며 바이어를 위한 “바이다운”프로그램이나 가능한 FHA나 VA융자에 대한 이해도 중요합니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 임대용 주택시장 남가주 주택 신규주택 구입

2024-07-16

[부동산 이야기] 올해 남가주의 주택 경기 동향

지난 2023년, 어느 때보다도 남가주 주택 시장에 매물이 극도로 부족했다.     장기화된 신축 주택 부족과 더불어 급격한 모기지 금리 상승은 심각한 주택 부족 현상을 더욱 악화시키고 있다. 팬데믹 이후 상승한 금리로 인해 많은 주택 소유자들이 매도를 꺼리고 있어 주택 공급 부족이 심화되고 있는 것이다. 이로 인해 주택의 가격은 계속 올라 지난 4년간, LA카운티 주택 가격의 인상 폭은 미국 전체의 주택가격 인상 폭인 47.1%를 웃돌고 있다.   그러나 조금씩 시장의 상황이 바뀌고 있다. 재고가 조금씩 늘고 있다. 전국 최대 부동산 정보 사이트 질로(Zillow)의 데이터에 따르면 지난 4월 대부분의 남가주에서 매물로 등록된 주택 수가 전년 같은 기간에 비해 증가했다. LA, 리버사이드, 샌버나디노, 벤투라카운티는 2023년 상반기 이후 처음으로 마켓에 나오는 매물이 각각 최소 5% 이상의 증가를 기록했다. 유일하게 하락세를 보인 오렌지카운티를 제외하곤, 샌디에이고에서는 재고가 2개월 연속 증가해 1년 전보다 18% 증가했다.     아직도 시장에 나와 있는 주택의 수가 역사적으로 낮은 수준이긴 하지만, 주택 소유자들이 집을 마켓에 내놓는 숫자가 늘어남에 따라 잠재적인 구매자가 주택구매를 더 쉽게 할 수 있는 가능성이 생겼다. 그리고 전문가들은 현재 주택 소유주들이, 6~7% 나 되는 높은 이자율을 현실로 받아들이고 있기 때문에 더 많은 주택이 시장에 나오고 있다고 한다. 재고 증가가 지속될 경우 주택 가격 하락 가능성이 커지고 있다는 전문가 의견도 있다. 하지만 일부 전문가들은 여전히 주택 가격 하락 가능성은 낮다고 주장한다. 그 이유는 많은 홈 오너가 높은 이자율을 받아들이더라도, 대부분은 4% 미만의 모기지를 유지하기로 선택할 가능성이 높기 때문이다.   그리고, 다른 요인들도 작용한다. 대부분의 남가주 가구는 구매할 여력이 없지만, 한편에선 높은 모기지 이자율에도, 금리에 영향을 덜 받는, 즉 더 많은 다운페이먼트를 할 수 있거나 현금으로 주택구매를 하는 부유층들이 있기 때문이다. 부의 격차가 가격을 높이는 또 다른 요인이다. 그러므로 재고의 증가가 구매자들에게 기회를 제공하고 있지만, 아직도 대부분의 예비 바이어들에게는 여전히 힘든 시장이다.   LA카운티의 4월 평균 주택 가격은 89만516달러로 3월보다 1.4% 상승해 이전 최고 기록을 넘어섰다. 6개 카운티로 구성된 남가주 지역도 지난달에는 87만5388달러로 사상 최고치를 경신했다.   모기지 금리가 눈에 띄게 떨어지면 더 많은 주택이 시장에 나올 수 있으나, 금리 하락이 가격 상승을 가속하는 원인이 될 수도 있다. 많은 전문가는 더 많은 주택을 건설하는 것만이, 이러한 악순환을 깨뜨릴 수 있다고 말한다. 최신 예측에 따르면, 금리는 여전히 높은 수준을 유지하지만 2024년 말까지 6.4%로 하락할 것이다.   남가주 일부 지역에서 판매 주택 수가, 지난 몇 주 동안 최소 두 배 이상 증가했다고 추정된다. 그러나 현재도 여전히 바이어에게 쉽지 않은 마켓이다. 아직도 좋은 매물이 합리적인 가격에 나오면 여러 개의 오퍼가 몰려 리스팅 가격보다 높게 팔리고 있다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 남가주 주택 남가주 주택 la카운티 주택 주택가격 인상

2024-05-22

75만3000불…남가주 주택<신규·기존 포함> 중간가격 최고치

남가주 지역 중간 주택 가격이 3월 기준으로 신기록을 경신했다.     부동산 데이터 전문 업체 코어로직이 지난달 30일 발표한 자료에 따르면 3월 신규 및 기존 주택 가격이 전월 대비 1.8%, 전년 동월 대비 8% 상승하며 사상 최고치인 75만3000달러를 기록했다. 이는 2022년 4월 최고치를 기록한 주택가격보다 3000달러를 웃돈다.     특히 오렌지, 리버사이드, 샌디에이고카운티의 주택 가격도 사상 최고치를 기록했다.     남가주 역사상 최고 수준을 기록하는 주택가격에 모기지 금리까지 오르면서 바이어들의 페이먼트 부담은 고통스러운 수준이다.     국책 모기지 기관 프레디맥에 따르면 30년 고정 금리는 3월 평균 6.82%로, 1월 6.64%, 1년 전 6.54%보다 상승했다.     이에 3월 남가주에서 중간 가격 주택을 20% 다운페이먼트해서 구입한 경우 월 모기지 금액이 3935달러로 치솟았다. 이는 1년 전과 비교하면 11%나 오른 금액이다.     3월 모기지 금리 상승과 집값이 사상 최고치를 기록하면서 주택 거래도 위축됐다.     코어로직에 따르면, 6개 카운티 지역의 신규 및 기존 단독주택, 타운홈, 콘도 매매는 총 1만4176건에 머물렀다. 이는 1년 전보다 8% 감소한 것으로 1988년 이후 두 번째로 낮은 수치다.     카운티별로 살펴보면 판매량 1위는 LA카운티로 전년 동월 대비 21% 늘어난 총 4517건을 기록했다. 중간 주택가격은 85만 달러로 전년 대비 6% 올랐다. 이어 리버사이드 2986건( 중간 주택가 57만7000달러), 샌디에이고 2306건(86만5000달러), 오렌지 2066건(115만 달러), 샌버나디노 1788건(50만 달러), 벤투라 513건(82만5000달러) 순으로 나타났다.   이은영 기자중간가격 남가주 남가주 주택 중간가격 최고치 중간 주택가격

2024-04-30

3중고에 남가주 주택 시장 둔화 조짐

남가주의 주택 거래가 둔화하고 있는 것으로 나타났다. LA데일리 뉴스에 따르면 높은 모기지 금리, 치솟는 주택 가격, 주택 매물 감소로 인해 8월 남가주의 주택 판매량이 전년 대비 16.3% 감소했다.   부동산 통계전문 코어로직이 3일 공개한 보고서에 의하면 8월 남가주 주택 판매는 1만5659건으로 21개월째 하락세를 보였다. 또한 1~8월 약 11만3000건의 주택 판매가 이뤄져 1988년 이후 가장 느린 판매 추이로 기록될 것으로 예상됐다.   매체는 주택 거래 둔화의 가장 큰 이유로 모기지 금리 상승을 지목했다. 8월에 30년 고정 모기지의 평균 금리는 7.07%로 전년 동기 대비 1.85%포인트 상승했다. 높은 모기지로 인해 남가주 주택 평균 모기지 페이먼트는 월 3939달러로 최고치에 달했다.   패서디나의 레이몬드힐 부동산 나탈리 와이코프 대표는 고객 중 한 명이 2021년에 140만 달러의 융자 승인을 받아서 주택을 찾고 있던 중에 모기지 금리가 뛰면서 융자규모가 100만 달러로 축소돼 다른 집을 알아봐야 했다고 전했다. 이처럼 모기지 상승이 구매자의 구매력을 제한하고 잠재적 판매자들이 집을 내놓는 것을 막고 있는 것으로 분석됐다.   게다가 주택 가격은 계속해서 오르고 있어 8월 남가주 주택 중간은 작년 동기 대비 2% 상승한 73만5000달러를 기록했다. 7월 주택 중간값 74만 달러에서 5000달러가 줄긴 했지만, 이는 이사 시즌이라 가격이 안정화된 것이 영향을 준 것으로 풀이됐다.   부동산업계 관계자에 따르면 낮은 범죄율과 혼잡하지 않은 라이프 스타일에 대한 강한 수요로 인해 오렌지카운티는 8월 중간 주택 가격이 10% 상승하여 108만6000 달러로 사상 최고치를 기록했다. 하지만 판매량은 2235건으로 전년 대비 12.4% 감소했다. 〈표 참조〉   이외에도 주택 매물 부족 현상이 이어지면서 악순환이 되풀이되고 있다. 부동산 시세정보 플랫폼 레드핀의 통계에 따르면, 남가주 지역 8월 주택 매물은 전년 동기 대비 28% 감소한 4만2700여 채밖에 되지 않았다.   코어로직의 수석 이코노미스트 세르마 헙은 “주택 가격은 계속해서 상승하고 있고 주택 공급은 불균형을 나타내고 있다”며 “특히, 중산층들과 저소득층에게 부담이 늘고 있다”고 설명했다. 정하은 기자남가주 남가주 주택 주택 판매량 주택 중간값 집값 코어로직

2023-10-03

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <33>

남가주 주택 가격이 지난달 집계한 결과 반등하였다. 단독 주택 중간 가격은 74만5000달러로 전달과 비교하면 약 0.9% 상승했다. 남가주 주택 가격은 지난해 5월 이래 8개월 연속 하락하다가 지난달 반등하였다. 지역별로 보면, 샌디에이고와 샌버나디노, 리버사이드 지역의 주택 가격이 상승했고, LA와 오렌지, 벤투라 카운티 주택 가격은 여전히 하락세이다.   LA 카운티는 지난달 단독 주택 중간 가격이 72만6870달러로 전달 77만8540달러로 소폭 하락했고, 오렌지 카운티는 지난달 단독 주택 중간 가격이 115만9000달러로 전달에 119만4500달러보다 하락했으며, 벤투라 카운티는 지난달 80만5000달러로 전달의 81만5000달러보다 하락했다. 샌 버나디노 카운티는 지난달 단독 주택 중간 가격이 46만6500달러, 샌디에이고는 87만5000달러, 리버사이드는 59만5000달러로 전달보다 상승했다.   지난해 남가주 5월 주택 가격 최고치는 84만5000달러까지 치솟은 적이 있다. 가주 전역의 지난 달 단독 주택 중간 가격은 73만4580달러로 전달과 비교하면 약 1.2% 하락했다. 이는 지난해 5월 최고치 90만 달러보다 큰 폭으로 하락한 가격이다. 지난달 주택 매매 건수도 상승했다. 지난달 가주 전역의 중간 주택 가격 매매 건수는 약 17%, 남가주 지역은 약 9% 상승했다. 남가주에서 샌 버나디노 카운티가 19% 매매 건수가 늘고, 리버사이드 카운티는 약 14.9%가 늘어 남가주가 가장 매매 건수가 늘어난 지역으로 나타났다.   한편, 캘리포니아주에서는 최초 주택 구입자에게 지원되는 프로그램으로 ‘드림포올(Dream For All)’ 신청 접수가 시작됐다. 가주주택금융국(CalHFA)은 최근 무이자 다운페이먼 지원 접수를 시작했다며 구매 주택 가격의 최대 20%를 지원받을 수 있다고 알렸다. 지원 대상은 첫 구매자이며 LA 카운티의 경우 연 소득으로 18만 달러 이하면 가능하다.   지원자격은 CalHFA이 정한 소득 한도 상한선 이하인 첫 주택 구매자다. 가구의 연소득은 ▶LA카운티 18만 달러 ▶오렌지카운티 23만5000달러 ▶리버사이드 17만3000달러 ▶샌버나디노 17만3000달러 ▶샌디에이고 21만1000달러 ▶벤투라 22만8000달러 이하면 가능하다.     지원 가능 주택은 단독주택(SFR), 콘도 등이며 신용점수는 최소 680점을 넘어야 한다.     가주에서는 치솟는 모기지 이자율로 망설이는 바이어들을 지원하면서 부동산의 안정화를 위해 노력하는 모습이다. 또한, 간혹 바이어와 셀러간에 합의점을 정하기 위해서 경우에 따라서는 셀러측이 클로징 코스트를 대주는 경우나 ‘바이다운(Buy Down)’ 형태도 자주 발생하기도 한다. 그만큼 마켓의 상황이 바이어 마켓쪽으로 가고 있음을 보여주는 현상이라고 할 수 있다.   ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 단독주택 중간가격 리버사이드 카운티 남가주 주택 벤투라 카운티

2023-04-12

남가주 중간 주택가격 78만불, 1.5% 하락

모기지 이자율 상승으로 9월 남가주 주택 가격이 전달보다 소폭 내려앉았다.   가주부동산중개인협회(CAR)가 최근 발표한 9월 남가주 부동산 동향 보고서에 의하면, 남가주의 주택 가격이 전월 대비 1.5% 하락한 78만3380달러를 기록했다. 다만, 전년 동월의 75만5000달러와 비교하면 3만 달러(3%) 정도 올랐다.     남가주 6개 카운티의 9월 주택 가격 동향은 혼돈 양상을 보였다. 지난 8월과 비교해 카운티 3곳은 하락 또는 변동이 없었고, 3곳의 주택 가격은 상승했기 때문이다.     리버사이드와 벤투라카운티는 전월 대비 3% 이상 하락해 60만 달러(-3.2%)와 85만 달러(-3.8%)에 거래됐다.   〈표참조〉     오렌지카운티 주택 가격은 120만 달러로 전달과 동일한 가격을 유지했다. 하지만, 지난해 같은 달과 비교하면 약 10만 달러(9.1%)가 올랐다.     반면, 한인 다수 거주 지역인 LA카운티의 전월 대비 중간 주택 가격은 가장 큰 폭으로 뛰었다.     LA카운티의 중간 주택 가격은 89만1770달러로 전달보다 3만7000달러 올라 4.3%의 상대적으로 높은 오름세를 보였다. 샌버나디노와 샌디에이고 카운티 역시 전월 대비 1% 중반대의 상승률을 보였다.   한편, 지난해 같은 기간과 비교해서 남가주 6개 카운티의 집값은 모두 올랐다. 이중 가장 큰 상승 폭을 기록한 지역은 샌버나디노 카운티였다. 샌버나디노의 주택 중간 거래 가격은 48만 달러로 전년 동월보다 4만3000달러(9.8%) 상승했다. 오렌지 카운티(9.1%), 샌디에이고(5.8%), 리버사이드(5.3%), 벤투라(4.3%), LA(0.6%) 순이었다.     CAR의 오토 카트리나 대표는 “단기간 급격하게 오른 이자율로 인해서 바이어와 셀러 모두 새로운 시장 환경 적응에 어려움을 겪고 있다”고 분석했다.  양재영 기자주택가격 남가주 남가주 주택 오렌지카운티 주택 남가주 부동산

2022-10-19

남가주 주택시장…매물은 쌓이고 가격은 내리고

LA를 포함한 남가주 주택 시장에 매물이 늘면서 가격이 하향 조정되고 있다.     한인 부동산 업계에 따르면, 7월 들어 LA 다운타운, 풀러턴, 어바인, 밸리 지역의 셀러 호가가 5~10% 정도 하락하는 경향이 포착됐다. 주택 평균 매매 소요기간(DOM)도 이전보다 지연되고 있다.   ▶LA 한인타운 선방   LA 한인타운 등 도심은 타 지역보다 선방하는 분위기라는 설명이다. 다만 셀러의 호가 하락과 매물 거래 지연은 불가피한 모습이다.   BEE부동산에 따르면 한인타운 등 LA 도심은 여전히 집값이 비싸고 매물도 상대적으로 적다. 다만 한인타운 남쪽 지역은 매물 가격이 5% 정도 떨어졌다고 한다.   미셸 원 부사장은 “한인타운에서 150만 달러에 나온 매물이 2주나 팔리지 않아 최근 10만 달러를 내렸다”며 “LA 한인타운 남쪽 베니스 불러바드 쪽도 10만 달러까지 가격이 떨어지고 있다. 바이어 중 집을 사려는 사람이 없고 앞으로 집값이 더 내려갈 것이라고 관망하는 분위기”라고 말했다.   ▶풀러턴·어바인 둔화   오렌지카운티 풀러턴과 어바인 지역도 상황은 비슷하다. 매물은 느는 반면 바이어를 찾기 어려운 상황. 특히 매물 하나에 오퍼가 수십 개씩 들어오고 20% 이상 웃돈을 주던 바이어 경쟁을 찾아보기 힘들게 됐다고 입을 모았다.   뉴스타부동산에 따르면 현재 풀러턴 한인 매물은 6월 중순 90채에서 현재 158채, 어바인 지역도 한 달 전 260채에서 현재 400채까지 늘었다. 알렉스 장 뉴스타부동산 풀러턴 지사장은 “4월까지만 해도 시장에 매물이 나오면 바로 팔렸다”며 “6월 들어 매물은 평균적으로 나오는 데 팔리지 않는다. 매수 수요가 크게 줄었다”고 설명했다. 그는 또 “이런 시장 상황에 5~10% 정도 매물 가격이 내렸다”고 설명했다.   ▶신규 분양가 인하   발렌시아와 랜초쿠카몽가 등 LA 도심 외곽의 경우엔, 매물이 더 많이 나오고 가격 하락 폭도 크다. 며칠 전 LA북부 발렌시아 2만5000채 신규주택단지 개발사 중 한 곳인 레나사는 부동산 에이전트에게 전체 이메일을 보내 분양 가격을 2만~5만 달러 인하한다고 공지했다. LA 동부 랜초쿠카몽가 신규 주택 분양가격도 약 2만 달러 낮췄다.   데이빗 윤 원플러스 부동산 에이전트는 “신규주택 가격이 내려가는 이유는 기존 주택 매물이 늘고 그 매물마저 팔리지 않기 때문”이라고 말했다.   ▶바이어들 관망세로   기준 금리 여파와 고물가 등에다 경기 침체 우려 확대로 주택 구매 비용이 대폭 증가하면서 바이어들이 관망세로 돌아서 한동안 주택 시장에 냉기가 불 것이라는 게 부동산 업계의 전망이다.   알렉스 장 뉴스타부동산 풀러턴 지사장은 “인플레이션과 모기지 이자율이 일주일 단위로 급변한다”며 “이자율이 오르면서 바이어는 ‘소득증명, 다운페이먼트 및 상환능력’ 증명도 어려워졌다. 같은 조건으로 전에는 100만 달러 주택을 살 수 있었다면 지금은 80만 달러 정도만 가능하다”고 말했다.   윤 김 드림부동산 에이전트는 “부동산 시장이 심리적으로 얼어붙은 상태”라며 “올해 말까지는 ‘바이어의 관망’ 분위기가 이어질 것 같다”고 덧붙였다. 김형재 기자주택시장 남가주 한인 매물 신규주택단지 개발사 남가주 주택

2022-07-28

남가주 주택 중간가격 12년 만에 하락

남가주 지역 주택 중간 가격이 12년 만에 내려앉았다. 지난 10년 동안 5~6월 사이 주택가격 오름세였지만, 올해는 처음으로 하락세로 전환했다.   19일 LA타임스와 데일리뉴스는 부동산 매체 DQ뉴스를 인용해 지난 1월 이후 처음으로 남가주 지역 주택 중간 가격(median home price)이 내려갔다고 보도했다. 특히 두 신문은 주택 매물을 내놓자마자 팔릴 정도였던 부동산 시장 움직임도 눈에 띄게 식었다고 전했다.   DQ뉴스 통계에 따르면 LA카운티, 오렌지카운티 등 남가주 6개 지역 카운티 6월 주택 중간 가격은 75만 달러로 조사됐다. 이는 한 달 전 중간 가격인 76만 달러와 비교해 1만 달러가 떨어진 가격이다. 상반기 주택 셀러 호가보다 웃돈을 주고 사던 시장 분위기가 갑자기 반전된 셈이다.   DQ뉴스 측은 지난 10년 동안 여름철마다 부동산 거래가 활발해 주택가격이 올랐다고 전했다. 실제 매년 5~6월 사이 주택가격 상승률은 평균 1.78%나 됐다. 이 기간 주택 가격이 하락한 시기는 2010년 5~6월 사이였다.     남가주 주택 거래량도 급감했다. 지난 6월 남가주 지역 주택 거래량은 총 2만289건으로 1년 전 2만7143건과 비교해 25.3%나 줄었다.     주택 중간 가격 하락과 거래량 급감 요인은 고금리 현상에 따른 모기지 이자율 증가가 꼽혔다. 연초 3% 초반이었던 모기지 이자율이 현재 5% 중반까지 오르면서 주택 매수 수요가 눈에 띄게 줄었다.     그 결과 부동산 시장 매물 비중이 늘었고 셀러가 희망가격도 낮추는 현상이 나타나고 있다.   실제 부동산 중개업체 레드핀 통계에 따르면 지난 6월 남가주 부동산 시장에 나온 주택 매물 중 29.6%가 가격을 내린 것으로 나타났다. 이는 1년 전 주택 매물 중 12.6%만 가격을 내렸던 때와 비교해 두 배 수준이다.     다만 남가주 지역 6월 주택 중간 가격은 1년 전 67만9000달러보다 10.5%나 높은 가격이다. 이를 두고 일부 이코노미스트는 주택 가격이 소폭 하락에 그칠 뿐 크게 떨어지진 않을 것이라고 주장했다.     주택 가격이 본격적으로 떨어지는 시기는 2023년부터라는 전망도 나왔다. 하지만 LA타임스는 남가주 지역 임대주택 수요와 경쟁이 심해 주택가격 하락폭이 5~10%에 그칠 것으로 예상했다.   한편 6월 기준 남가주 지역별 주택 중간 가격은 LA카운티 86만 달러, 오렌지카운티 102만5000달러, 리버사이드 카운티 59만4000달러, 샌버나디노 카운티 51만7000달러, 샌디에이고 카운티 82만 5000달러, 벤투라 카운티 81만 달러로 나타났다. 김형재 기자중간가격 남가주 남가주 주택 남가주 부동산 남가주 지역

2022-07-19

주택 월페이먼트 부담 크게 늘었다

남가주 주택 가격이 치솟으면서 주택 페이먼트 부담도 크게 늘었다.     주택 융자 업체인 페이먼트펄스의 최근 보고서에 따르면, 남가주 6개 카운티에서 지난 2월 집을 산 바이어는 1년 전보다 주택 매입 비용으로 15%를 더 지출했다.     특히 모기지 이자가 오른 탓에 월페이먼트는 작년보다 26%가 더 늘었다. 연간 증가율로는 최대치다.   올 2월 남가주 주택 바이어의 월페이먼트 중위 금액은 2517달러였다. 구매한 집값의 중위 가격은 70만6000달러로 조사됐다. 한 달간 페이먼트가 6.1% 늘었으며 2021년 2월과 비교하면 26%나 지출이 증가했다. 집값만 15%가 뛰었다.   이뿐만 아니다. 주택 구매에 필요한 다운페이먼트도 14만1200달러로 전년 동월보다 1만8800달러를 더 부담해야 했다.   지역적으로 보면, 주택 중위 가격이 80만 달러인 LA카운티의 월페이먼트는 2852달러였다. 전월 대비 4.1%, 전년 동월보다는 24%가 더 많았다.   다운페이먼트는 16만 달러로 1년 새 1만8600달러가 증가했다.   오렌지카운티의 경우, 주택 거래 가격의 중위 수치는 98만5000달러였으며 월페이먼트는 3512달러로 나타났다. 1개월간 월페이먼트 증가 폭은 6.7%, 전년 동월 대비 증가율은 31%였다.   다운페이먼트는 20만 달러에 육박한 19만7000달러나 됐다. 즉 지난해 2월보다 다운페이먼트로 3만3000달러가 더 필요하게 됐다는 의미다.     집값 상승 속도가 가파른 리버사이드 카운티의 경우엔 월페이먼트가 2015달러로 집값의 중위 수치는 56만5000달러로 집계됐다.   한 달 새 월페이먼트가 5.7% 늘었고 지난해 2월과 비교해서는 32%가 증가했다. 1년 동안 20%(1만9100달러)나 뛴 다운페이먼트는 11만3000달러였다.   조사 업체는 ▶DQ뉴스 주택 중위 가격 집계 ▶국책모기지기관 프레디맥의 30년 평균 모기지 이자 ▶집값의 20% 다운페이먼트 등을 토대로 분석한 결과라고 설명했다.   모기지 이자만 해도 올 3개월 평균 모기지 이자율은 3.44%였다. 지난해 같은 기간(2.74%)보다 0.7%포인트가 높은 것이다.   업체는 이자율 상승분을 고려하면, 바이어들의 구매력이 1년 동안 8.5%가 준 것이라고 분석했다. 진성철 기자주택 이자율 주택 중위 남가주 주택 주택 페이먼트

2022-03-16

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